设备房管理作业指导书.docx

1、设备房管理作业指导书设备房管理作业指导书1.目的规范和指引物业范围内设备房的管理，保障设备运行室内环境，规避设备管理风险，确保设备完好、运行正常。2.适用范围适用于消防监控室、电梯机房、水泵房等设备房的管理。3.责任归属3.1 项目经理（即服务中心/管理处负责人）监督本项目设备房管理工作。3.2 工程主管（即设备管理负责人）负责组织、监督设备房管理工作。3.3 维修技工（具体的设备责任人）定期巡检及维护设备房。4.方法与过程控制 4.1 室内环境管理规范4.1.1 地面应干净、平坦、干燥、防滑。墙面应平整、整洁，无积尘。专用工具、用品及器具应在（标识）指定位置摆放整齐。严禁堆放易燃、易爆及无关

2、物品。4.1.2 消防监控室、电话机房、配电房、发电机房、电梯机房、电脑机房、水泵房等重要设备房室内应悬挂干湿温度计。室内环境温度建议应控制在 40以下、相对湿度 80%以下。热力站、锅炉房室内环境应符合设备运行条件要求。4.1.3 如设备运行产生的噪音或振动影响毗邻业户，宜采取降噪、减震等措施，符合国家相关环保要求。4.2 设备管理规范4.2.1 对项目所有设备建立设备台账。4.2.2 明确设备责任人，建立设备设施管理台账。4.2.3 设备外观清洁、无油污、无油漆脱落，无跑、冒、滴、漏现象。4.2.4 易被人体接触到的转动部位要有防护罩，设备原有的防护装置应维护齐全。4.2.5 设备完好、运

3、行正常，各类仪表完好、使用正常、检定合格有效。4.2.6 设备上端有排污管等设施时，应在该设备上方加装喇叭口、挡板等设施。4.3标识管理规范4.3.1 所有标识应安装位置适当、醒目，内容清晰、完整。4.3.2 设备房门外侧应有设备房名称标识及“机房重地、非请勿进”警示标识。标识样式符合公司要求。4.3.3 设备开关、阀门等要有明显的状态标识；流体管道要有流向标识；操作有危险的设备、部件要有“危险！勿靠近！”、“危险！勿操作！”等警示标识；各仪表附近应有正常值范围标识。4.3.4 多台同型号、配备主/备用的设备应进行编号管理并在设备上悬挂编号标识。4.3.5 供配电设备房应在显著位置设立“严禁合

4、闸”等移动标识的统一挂放点。4.3.6 设备房内所有配电箱、柜及控制箱、柜应有显示其名称与用途标识。各出线电缆应悬挂出线标识，标明电缆的型号规格、用途、去向标识；各动力柜、双电源箱等分控箱的进线端应标明电缆的型号规格、用途、引自何处；各类空气开关应标明用途，有互感器的电表要标明计量倍率。4.4 安全管理规范4.4.1 无人值守的设备房应上锁管理。设备房的钥匙专人管理，备用钥匙应在监控室留存。专人值守的设备房，值班人员应符合上岗要求。4.4.2 参观来访人员须由项目经理指定专人陪同方可进入。4.4.3 凡有裸露橡胶、塑料等绝缘材质的电缆、电器设备的设备房以及给水设备房建议设置不低于 60 厘米高

5、的防鼠板，同时室内应采取防鼠措施。4.4.4 位于天台或地下室的设备房入口处应有防止水浸措施。4.4.5 设置集水底坑的设备房，应保持排水系统通畅，并安装超高水位报警装置，报警信号引至监控室或就近固定岗位处。4.4.6 设备房内须配置消防对讲或内线电话，便于紧急情况与监控室联系。4.4.7 设备房内严禁吸烟。4.4.8 设备房内应配备应急灯、灭火器，并符合下列要求：4.4.8.1 应急照明灯能在停电事故下至少工作半小时。4.4.8.2 灭火器配置标准：每 15 平方米配置 1 个 2 公斤灭火器；一个灭火器配置场所内的灭火器不应少于 2 只；每个设置点的灭火器不宜多于 5 只；灭火器摆放位置明

6、显、便于拿取，并有位置标识。4.4.8.3 设备房内配备专用消防设施的，应安装防止误动作启动装置，并有保障紧急情况下的正常启用的措施。4.5 文件及记录管理规范4.5.1 墙面应悬挂各类相关的“设备维护作业指导书”、必要的“应急处理预案”。4.5.2 设备房内应放置巡检维护工作记录表备查。专人值守的设备房内应放置工程部交接班记录表。4.6 定期巡检及维护要求4.6.1 无人值守设备房的责任人应对设备房定期巡检；4.6.2 设备房每月清洁 1 次；4.6.3 重要设备房配电柜及设备每季度检查接地 1 次；4.6.4 上述工作内容应填写巡检维护工作记录表。5.相关记录设备台账设备设施管理台账巡检维护工作记录表工程部交接班记录表年度维修保养工作计划表设备房进出登记记录