1、强排标准化工作背景工作中面临一些问题强排工作多，需要总结新进员工多，需要培训审核标准缺，需要制定住宅的开发模式较成熟，主流地产开发商项目的操盘方式有共性。三部近几年专注于住宅设计，已拥有一些经验的积累。具备解决问题的条件项目名称容积率总规模()复地浦东昌邑路住宅项目2.556,880复地康花路地块强排1.6152,760复地徐汇滨江强排2.2130,972复地剑川路瑞丽路住宅1.654,280旭辉杭州彭浦项目1.8及2.2158,876苏州何山项目1.1170,000建工南京奥南地块2.75220,0002014强排工作列表房产公司看中地块销售部/策划公司项目策划产品定位开发计划设计部/设计公
2、司规划强排产品选型强排方案指标规划概念风格意向示范区分期建议房产公司算账成本利润周期房产公司决策拿地环节反馈修正反馈修正产品选型强排方案指标规划概念风格意向示范区分期建议设计感基本动作加分动作定位准选型准指标准秀经验秀设计秀品味一天作业项目投入时间要少数天作业到概念投标争取客户和项目强排内容准时间目的秀强排标准化工作目标明确强排工作的思考角度，强调对城市和市场的理解。统一强排的工作方式，进行培训，增强团队配合和效率。建立成果审核的初步标准。工作安排整理成果范本、常用excel工具、CAD图块2等工具。强排标准化培训材料。目录目录1.1区位、土地价值1.2用地条件b.总体规划总体规划1.3户型选
3、型1.4 配比计算1.5 总图排布1.6 指标基本动作01基地分析成果目录工作步骤区位周边概况周边楼盘地块四至规划条件土地价值02容量分析多方案比较多方案货值分析总图指标产品分布图地库范围skp体量1.1区位、土地价值分析了解区位周边条件：城市道路地铁公园商业例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观区位分析周边楼盘例图：了解周边3公里内已有住宅产品，了解什么产品的住宅好卖。帮助确定项目产品定位、选型。苏州邓尉路北、长江路西地块项目影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观周
4、边楼盘周边楼盘调查例图：容积率均价（类）独栋联排叠拼多层小高层高层津西新天地1.6016500元/75，100-170中旅狮山名门1.8018000元/100-170龙湖时代天街4.7017000元/105-180金科王府1.15220-300220-33014024000元/18000元/新创悦山墅0.7612000元/286-318世茂御珑墅1.2015000元/220150-160105-140双拼联排洋房大平层小高层首置90-115改善300200-220110-150150-160根据对项目区位及周边楼盘的分析，推荐房型产品改善型为主，辅有少量首置产品。苏州邓尉路北、长江路西地块项目
5、 调查周边已有住宅项目的信息：产品类型产品价格水平销售情况影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观周边楼盘 影响因素：四周道路周围用地性质景观资源教育商业地铁R21-10-1R21-11无优势外部资源外围价值低，中间价值高有优势外部资源离何山公园距离越近，土地价值高越高。居住价值：优质资源的情况商业价值：交通、人流、周边商业情况等例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目例图：彭埠地块旭辉强排方案土地价值分析区位研究和周边楼盘调查，注重分析影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观帮助确定项目产品定位、选型。根据地
6、块区位及周边情况分析土地价值，居住价值和商业价值。小结1.2用地条件分析用地条件分析情况一：甲方提供正式的控规文件用地条件城市规划管理技术规定：建筑间距：低层之间、高层之间；住宅、非住宅之间建筑退界：退道路、退相邻地块、退绿地、退河道出入口设置：距道路交叉口、距公交站、距中小学入口城市居住区规划设计规范及地方规范：日照：地理分区计算要求/大寒日、冬至日/要求小时数如果项目中或者周边有幼儿园、中小学、养老院，注意特殊要求用地条件国家城市居住区规划设计规范情况二：甲方未提供正式的控规文件,根据相应规范去查询。用地条件建筑红线建筑退界禁止开设机动车出入口用地图上标明用地条件：建筑控制线（低层、高层）可开口位置用地面积、限高、容积率、建筑密度江苏省城市规划管理技术规定退界间距：高层40米、多层12米退界间距：高层40米、多层12米机动车出入口：沿长江路及与公园绿地交界处不能设置机动车出入口地块一：用地面积：64409.3 限高：18m容积率:1且1.1建筑密度：35%地块二：用地面积：75766.1 限高：36m容积率:1且1.1建筑密度：35%地块三：用地面积：17151.6 限高：15m容
安全达人 