综合体项目营销策略总纲（146页）.pdf

1、前海卓越时代广场2017年营销策略总纲2017.01.13汇报目录：1.宏观经济环境房地产政策环境写字楼市场分析宏观经济环境房地产政策环境写字楼市场分析宏观政策及市场分析宏观经济国际政经环境不稳定，经济复苏压力大，影响以投资为主要拉动的国内经济；中国国内经济下行压力大，处于“负利率”时期，资金流动性宽裕，但难寻优质投资标的区域宏观经济美国美国失业率创新低，美元加息，新政府政策有利于经济复苏欧洲欧元区经济温和复苏，但内生动力不足，同时政治的不确定性及贸易环境或令经济复苏承压日本日本PMI指数长期在荣枯线上下徘徊，内需不足，持续通缩中国GDP“L型”底部初现，2017年将继续保持“减速增质”的转型

2、特征进出口持续低迷，消费整体维稳，成为经济增长主动力实体经济疲软，民间资本投资意向低目前进入“负利率”时期，资金流动性宽裕，难寻优质投资标的2016年前三季度一线城市GDP2010-2016年深圳产业结构变化趋势（%）深圳经济经济领涨一线城市，经济结构不断优化47%46%44%43%43%41%39%53%54%56%57%57%59%61%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年第三产业第二产业第一产业2016年前三季度，深圳GDP

3、为12376.66亿元，同比增长8.7%，GDP排名全国第四。对比一线城市GDP，深圳市同比增长最快，增速高达8.7%。从产业结构变化来看，深圳产业结构不断优化，2016年前三季度，深圳第三产业占比超过60%，战略性新兴产业已经成为深圳经济发展“主引擎”，前三季度，高新技术、文化、互联网、新能源等七大战略性新兴产业合计4898.13亿元，增长16.0%，占GDP比重39.6%。中国区域孵化能力评价研究报告2016发布，深圳南山区以87.58分蝉联第一，同时深圳福田区、宝安区、龙岗区分别排在第8、第9及第13位，反映深圳整体经济活力足，创新性强。从上市公司市值排名来看，深圳南山区以26670亿元

4、排在首位，福田区及宝安区分别以5481亿元及4141亿元分别位居第4及第7位；此外，南山区的上市公司国家高新技术企业数量70家，超过北京海淀区的62家和上海浦东新区的44家，位居全国第一。2798 3638 4022 4141 4182 4751 5481 8002 19338 26670 050001000015000200002500030000深圳龙岗区广州天河区上海徐汇区深圳宝安区北京朝阳区杭州滨江区深圳福田区上海浦东新区北京海淀区深圳南山区各区上市公司总市值排行（亿元）深圳经济实体经济疲软，民间资本投资意向低去库存仍为2016年房地产市场调控的主基调，直接措施减少，从增加供给端、盘活

5、存量市场等多维度发力。去库存各地市场在经历2015年的低利率及宽松的政策利好下，市场库存逐渐下降，一线城市及强二线城市量价持续走高，因城施策成为房地产调控的主旋律。因城施策针对高房价及高地价，提出了抑制资产泡沫，抑制投资性需求，证监会也明令禁止房企通过再融资的途径拿地。抑制资产泡沫2016年，财政部发文调整房地产交易环节的契税、营业税，降低交易成本；5月1日，对房地产等行业实行营改增政策，降低企业税负。降税减负1234关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见（2016.6.3）土地利用总体规划纲要（2016.6.23）中央政治局工作会议（2016.7.26）政府工作报告（2016.3.5）各地

6、密集出台限购限贷政策（2016.10-11月）关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知（2016.2.17）两会提出全面实施“营改增”中央政治局工作会议（2016.7.26）中央经济工作会议（2016.12.16）保荐机构专题培训会议（2016.7.25）政策环境全国多维度发力去库存，以结构性调控为主，因城施策增加供应评估价上调调控加码增加土地及保障房供应“十三五”期间，深圳计划供应35万套保障房，800公顷商品住房，缓解供需矛盾；简化城市更新流程，强区放权。3.25新政，10.4新政“3.25新政”：非深户社保1改3，两年内有房贷记录，首付3改4；“10.4新政”：调控升级，认房认贷，非深户社保3改5，有贷款记录首付3改5，深户单身或离异限购1套，规范市场运作。两度调高二手房评估价 4月1日，调整房地产评估价，调整幅度50%-110%；11月8日，再度调整，调整幅度15%-25%；未调整普通住房与非普通住房的标准。政策环境深圳供给端发力，收紧购房资格，抑制投机性需求，主要针对住宅市场过去8年的房地产市场，有一个清晰的“三年小周期”。目前，从2015年3月开始上涨到9月，均价已