公厕商业性研究及规划设计建议.ppt

1、2023-7-19,公厕与商业适应性研究及规划设计建议,谨呈：天津市环境建设投资有限公司,2,项目背景,1,4,3,2,3,客户目标解析,由于该项目是公建与商业的复合体，因此存在两个层次的目标：,2,政府目标,企业自身发展目标,1,1.1 提升天津市的城市形象 1.2 满足广大市民对城市公共设施的需求,2.1 树立环投公司的品牌形象 2.2 建立可推广的可经营性高标准公厕的运营模式 2.3 通过商业租金的可持续收益，实现“以商养厕”,4,项目界定,城市 小规模 可持续经营 公建项目,5,城市小规模可持续经营公建的KPI体系,根据客户目标，建立城市小规模可持续经营公建的KPI体系：,6,解决方案

2、的核心内容,根据城市小规模可持续经营公建的KPI体系，确定解决方案的核心内容。,确立“以商养厕”模式的标准社会效益 保证良好的公众形象社会效益 保证租金的持续流入经济效益 保证建筑形式的美观社会效益 保证合理的功能弹性可持续发展 保证高水准的设施与配套社会与生态效益,1,建立可推广的业态筛选模型,3,选择合理的规划设计方案,2,选择适合的商业业态及品牌,7,本报告的主要内容,1,业态筛选模型,2,3,商业定位及经济测算,规划设计建议,8,业态筛选模型,9,业态筛选模型,1,根据项目整体要求确定初选业态,3,根据商家的条件确定最终业态,2,根据地块具体条件确定拟招租业态,10,业态筛选流程根据项

3、目整体要求确定初选业态,形象要求：为了保证公厕的高标准，应选择形象较好的商业物业与之匹配。环境脏乱、有异味、或缺乏社会效益的业态不应入选。规模要求：受项目建筑形式所限，所选商业业态的适宜规模应在160平米（单层）或350平米（双层）左右。因此规模小于150平米或大于350平米的业态应排除。,定义备选业态集合,形象要求,规模要求,确定本项目可选的业态集合,确定各类别地块对应的业态范围,排除不符业态,排除不符业态,不符合,不符合,符合,符合,地块区位属性分类,区位属性与业态范围对照表,10,业态筛选流程根据地块具体条件确定拟招租业态,判断各地块区位属性的目的在于按照区位属性对地块分类。经营策略选择

4、：集合式经营策略，即具有共同区位属性的一类地块选择同一种业态，进行连锁经营；分散式经营策略，即对不同的地块分别考虑，根据自身的条件选择不同的业态。,区位属性与业态范围对照表,判断各地块的区位属性,确定各个地块拟招租业态,各地块周围的商业现状和消费需求,探讨各类地块进行连锁经营的可能业态,探讨各个地块进行分散经营的可能业态,经营策略选择,集合式经营策略,分散式经营策略,探讨各个地块进行分散经营的优选业态,10,业态筛选流程根据商家的条件确定最终业态,在招商过程中，主要通过商家的需求和条件来确定最终业态。例如承租条件、承付租金和承租期限等。,招商,得到有承租意向的备选商家集合,能否满足承租条件,确

5、定最终商家,排除该商家,各商家的承付租金和承租期限,各商家承租条件,否,能,10,业态筛选流程根据项目整体要求确定初选业态,定义备选业态集合,形象要求,规模要求,确定本项目可选的业态集合,确定各类别地块对应的业态范围,排除不符业态,排除不符业态,不符合,不符合,符合,符合,地块区位属性分类,区位属性与业态范围对照表,10,定义业态集合,本项目的备选业态集合为宜于室内经营的 商业和服务业,10,业态筛选流程根据项目整体要求确定初选业态,定义备选业态集合,形象要求,规模要求,确定本项目可选的业态集合,确定各类别地块对应的业态范围,排除不符业态,排除不符业态,不符合,不符合,符合,符合,地块区位属性

6、分类,区位属性与业态范围对照表,10,根据形象要求筛选业态,根据项目商业形象的要求，屏蔽某些商业业态：,商业形象,备选业态,项目自身条件,餐饮,特色休闲,品牌专卖,生活服务,金融服务,网吧,建材,水产品批发零售,游戏厅,文化用品,小商品批发,业态评选漏斗图,电子产品,生活零售,商务服务,10,不符合形象要求的业态,容易造成环境脏乱的：建材零售、洗车修车、小商品批发等。容易产生异味的：水产品的批发零售等。容易产生损害社会效益后果的：网吧、游戏厅等。其他公众形象不好的：成人保健用品、寿衣店、公墓代理等。,10,业态筛选流程根据项目整体要求确定初选业态,定义备选业态集合,形象要求,规模要求,确定本项目可选的业态集合,确定各类别地块对应的业态范围,排除不符业态,排除不符业态,不符合,不符合,符合,符合,地块区位属性分类,区位属性与业态范围对照表,10,根据规模要求筛选业态,根据项目物业规模的要求，屏蔽某些商业业态：,物业规模,备选业态,项目自身条件,餐饮,特色休闲,品牌专卖,生活服务,金融服务,商场,报刊零售,家具店,健身中心,文化用品,花店,业态评选漏斗图,电子产品,生活零售,商务服务,10