项目回款及资金管理分享.pdf

1、河南区域财务资金部丁望高股权收购款0.56亿2014.8.282015.12.312015.8.222015.8.292014.10.102015.4.01展示区开放同步派筹2015.8.15盛大开盘月份9101112合计放款率金额2.33.33.40.69.692%一、项目资金管理的主要环节二、郑州项目回款实例分享三、小结加管理员交流学习，T50地产开发全产业链干货分享谈判筹码碧桂园为政府招商项目，快速纳税，易出成效签订土地合同前，取得组合土地发票，分期支付例：郑州土地款分期支付，同心共享减少投入560万。打包支付、减免某项规费，获取政府文书证明例：许昌项目基础设施配套费免交不监管；少监管；

2、资金使用绿色通道土地款行政规费监控资金重点进账已提取重点重点提取占比非重点进账已提取非重点非重点提取占比总进账累计已提取可提取重点可提取非重点地块一3%-20%不等-地块二3%-20%不等-地块三3%-20%不等-小计至X月X日可提取重点进账信息非重点进账信息总进账信息监管余额（随时更新）重点监管比例XX项目监管资金收支情况表XX项目项目标段账号工程部：需做好全周期工程款支出预估开发部：结合报建情况，做好行政规费支出计划营销部：做好推货计划和签约安排，财务部：做好税费预测，汇总项目整体收支预算项目总：督促各部门按财务要求时间完成做好项目成本策划，优化设计和施工方案例子：地下车位的优化，地下2,

3、600元/平方，架空或半架空仅1,750元/平方，架空面积5.3万平方，降低成本4,500万(影响区域同心共享利润分红173万)成本策划资金测算郑州项目开盘前总流入-其中：楼款流入-总流出11,600其中：土地款5,621行政规费1,909工程材料3,733税款支出64薪酬福利1,001销管费用374其他支出807经营活动现金流净额-11,600456”土地使用税财税（2008）186号合同约定交付土地次月；合同签订的次月200亩（三等地10元）：由1月31日调为2月1日1个月节约土地使用税11万耕地占用税耕地占用税条理、实施细则；国税发（2007）129号土地性质、纳税主体；临时租用场地必须

4、在合同中加注“非基本农田”否则会加征50%；租赁土地如果为耕地亦要交：浠水70亩，117万房产税暂行条例：房产余值计算财税（2005）181号：具备房屋功能的地下室占地只算基地面积，其他分摊苑区少建地下室，结算价值减少合理税收筹划：能为企业创收，增加利润，使项目效益最大化。给我一个支点,我可以撬动整个地球。阿基米德定义对房地产开发企业发放的用于项目开发建设的中长期贷款审批前提三证齐全（国土证、用地规划许可证、工程规划许可证）、环评、立项批复审批时间一般三证齐全后2-3个月开发贷款开发贷款商票保贴施工方保理项目公司开具商业承兑汇票给施工方，施工方到指定的银行贴现，然后银行把扣除贴现利息后的贴现资

5、金放款给施工方的业务。银行收购施工方对项目公司的应收账款，由项目公司和施工方双方出具确认函，然后项目公司、施工方、银行签订三方协议的保理业务。施工方融资施工方融资假设XX项目：2015/1/1第一次资金投入，六个月后贷入第一笔资金5,000万，2015/10/1开盘，10/31顺利实现成就共享奖励计提。假设贷入时间贷入金额年化自有资金投入截止12月31日累计签约累计净利润截止12月31日奖励计提奖励增加项目实际2015/7/1 5,000 2,50050,0006,0001,050-假设贷款提前3个月贷入2015/4/1 5,000 1,25050,0005,9251,1106%开发贷款备注：

6、8%计算：5000*8%/12*3=100万，净利润减少100*（1-25%）=75万先谈后建，控制付款节奏，减少前期投入实力强大、表现优秀的施工单位垫资建设展示区编制方案版目标成本，优化成本控制方案版目标成本，作为项目全周期成本控制的红线；提高工程师成本意识，“不拘一格降成本”，挤利润。预判市场形势，审慎使用中长期根据市场形势，适当控制低首付比重；降低项目回款风险，减轻回款压力。引入按揭银行思路根据项目公司预估货值及按揭体量，确定合作银行的数量，并最终确定按揭合作银行。提前预售提早预售预售保证金预售保证金月初盘点到期未收款落实到跟办顾问客户细分一般客户：滞纳金建议客户转名、转楼、转付款方式解决逾期款项；逾期超3月予以退楼处理，并收取总楼款15%的违约金员工关系：“谁”的关系“谁”去追，落实责任。政府关系：项目总及开发部负责追收。项目资金管理小组定期召开项目追款会议，月末制定追款目标，分解至每周，落实到部门，责任到人，定期总结，攻坚克难。原因分类原因细分责任部门-对象未到政府问询或未缴交维修基金不具备贷款资格额度不足审批速度慢合同备案及预抵押登记公积金贷款提前预售未达到放款条件合同备案