1、高档写字楼合同结构体系策划东台农商行项目合同体系策划江北新城合同架构设计浅谈楼宇等民用建筑项目总控进度计划的编制与执行如皋农商行大厦项目总控进度计划说明,高档写字楼合同结构体系策划 江苏建科建设监理有限公司 张明,一、合同结构体系策划的目的二、合同结构体系的策划原则三、合同结构体系的策划依据与方法四、合同结构体系策划具有以下作用,一、合同结构体系策划的目的 随着我国综合国力的逐步增强，高档写字楼成为城市中一道亮丽的风景线，高档写字楼不仅包括常规的土建、安装工程施工，更重要的是含有高档的装饰工作以及建筑智能化程度高，强调的是人的舒适性。高档写字楼因参与建设的单位较多、工期紧、技术含量高、工序多并
2、各工序存在紧前紧后的逻辑关系，同时因专业化施工的原因，大量工作如内外装饰、建筑智能等不得不采用二次深化设计。,根据高档写字楼建设的调研，发现普遍存在实际投资大大超出概算、工期延迟预计工期半年以上、实施过程中因前后工作衔接不当给管理带来意想不到困难等上述通病存在，如何顺利实现投资者的建设目标，应加强项目前期工作的策划，特别是合同结构体系的策划，才能起到牵一发而动全身的作用。,合同结构体系策划的目的是:根据社会化分工的要求以及该项目实施中所包含的工程内容，合理界定发包的工作内容、工作量、工作面。合同结构体系策划另一个重要目的是指导招投标工作的开展，决定项目采用的合理管理模式，并作为编制项目实施总进
3、度计划等工作计划的重要依据之一。,二、合同结构体系的策划原则 下面就以某建筑面积10万m2、总投资7亿元人民币、总期为2年的高档写字楼为例，该项目合同结构体系策划采用主要为平行承包模式，主要基于以下几个原因：目前国内所谓的总承包企业主要由土建单位转变而来，该工程土建投资仅占到总投资的15%左右，大量投资为装饰及设备，因此很难物色到具备全面实施该工程能力的总承包企业；考虑到专业性较强如外幕墙、内装饰、建筑智能、VAV变风量中央空调等需委托专业队伍进行二次深化设计及施工，由业主直接发包控制更为有利；,工期较紧，缩短定额工期近50%，必须采用CM法即分段设计分段施工，才能大幅度缩短工期；有利于对工程
4、总投资的控制，因采用总承包势必增加额外的管理费用；风险的有力控制原则，专业队伍对于自身领域出现风险的控制能力比总承包单位更有力。但同时必须考虑到平行承包单位不能过多，过多将给协调工作带来难度，相互干扰过大反而影响实施。,三、合同结构体系的策划依据与方法 该项目合同结构体系策划依据是按照WBS的方法对工程项目进行结构分解，土建工程按照分项、分部工程进行，装饰工程按照部位进行，安装包括建筑智能按照系统进行，这样全方位、全过程梳理形成合同包，避免了重复项目进入不同的合同包及遗漏项目现象的出现。,根据上述原则、依据及方法形成如下的合同结构体系框图：,业主,防水分包,设计,机电安装,消防,煤气,土建承包
5、商,预应力分包,钢结构分包,商品混凝土,幕墙,室外工程,内装修,庭院,智能建筑,VAV空调,高低压配电,监理,擦窗机,家具,卫生洁具,照明灯具,发电机,锅炉,冷水机,电梯,管理,合同,协调配合,变压器,管理,分包,分包,四、合同结构体系策划具有以下作用：指导招投标工作的开展。业主对项目管理与控制的重要工作是择优选择具备设计与施工能力的队伍进场实施项目，合同结构体系明确了招标工作的工程内容、范围，清晰地界定工作界面，避免遗漏项目、重复项目的出现，同时为投标单位准确报价创造了良好的基础，避免了实施中扯皮问题发生。在设备材料采购上，确立“甲供”与“甲控乙供”的原则，保证“物质流”的组织工作有条不紊的
6、开展。,合理确定项目管理模式，并准确定位管理工作的重点环节。采用何种合同结构体系直接决定在实施中应采取的管理模式与之相配套，该合同结构体系中存在三种关系，合同关系是业主与设计院、监理、土建单位、幕墙、机电承包单位、建筑智能单位、室外庭院单位以及主要的甲供设备，管理关系为监理与各承包单位以及各承包商与甲供材料设备供应商，协调关系为土建承包单位与幕墙、土建与安装、安装与内装饰等。三种关于必须充分运用合同的约束条件，强化合同管理意识，管理模式应建立业主为管理核心，发挥监理工程师管理次核心的作用。重点是做好项目“信息流”的组织工作，以“信息流”控制“物质流”的走向。上述工程合同模式要求业主具有很强的组织协调能力、快速的决策路径。,编制项目总实施计划等工作计划的重要依据。项目实施的计划一般分两大部分，一是现场施工为主线的工程施工计划，二是围绕施工计划能够连续开展而进行的招投标计划、设计计划、设备材料采购计划等。在进度计划上，合同结构体系在工程内容的划分上已经确定招投标工作的内容、范围以及该部分内容正常施工所需的时间期限，同时合同结构体系内在体现各合同包在实施过程中因技术与组织因素等逻辑关系存在而
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