1、非投资人员的投资管理 展翼培训 1.了解从事土地投资的行业规律 2.了解土地投资全流程的知识 3.开拓视野，加深对行业理解与思考 课程目标 新项目投资的目的 企业持续增长的需要（盈利增长+规模增长）土地增值的市场预期 战略扩张和战略布局 占有资源以遏制竞争对手 最终目的：安全地实现盈利！行业市场行业市场 钱钱 人人 地地 非资本市场非资本市场 资本市场资本市场 存量住宅存量住宅 城市发展城市发展 人口人口 家庭家庭 政策政策 经济经济 房地产业发展的投资关系时钟图。房地产作为一个支柱行业，行业发展取决于：经济总量和增速、行业政策、城市发展、投资消费、信贷规模和利率等宏观变量。投资顺序 投资顺序
2、 1、定战略 6、搞定人 2、找片区 3、选城市 5、定项目 4、控节奏 1、定战略 6、搞定人 2、找片区 3、选城市 5、定项目 4、控节奏 土地投资的六个关键环节 第一部分：认清行业发展规律 第二部分：中国城市化与人口迁移的规律 第三部分：我们进行投资的依据 第四部分：如何评价一个投资项目 第五部分：如何做项目可研报告 第六部分：土地获取方式介绍 第七部分：如何做宏观市场的研判 第八部分：土地储备质量的评价 目 录 认清行业发展规律 第一部分 市场特征一：发达国家历史已经证明，房地产行业具有非常显著的周期性，并与所在国宏观经济的关联性极强-10%0%10%20%30%40%50%1956
3、1958196019621964196619681970197219741976197819801982198419861988199019921994地价指数增速 GDP增速-10%-5%0%5%10%15%20%1964196619681970197219741976197819801982198419861988199019921994199619982000200220042006房价增速 GDP增速 日本GDP与地价指数增速 美国GDP与房价增速 资料来源：wind资讯 相关系数：0.75 相关系数：0.66 市场特征二：房地产行业项目开发周期长，初始投资大，与其他行业相比资产周转率
4、明显偏低 512233137141124588102593143173146629607062采掘业 电、煤、水 房地产 交通运输、仓储业 批发和零售贸易 社会服务业 信息技术业 制造业 2009存货平均周转天数 2010存货平均周转天数 和其他行业比，房地产行业存货周转天数偏长，资产周转率偏低 一般项目都是先投入后产出，初期投资巨大，项目开发周期较长 第0年 第1年 第2年 第3年 第4年 一般项目的累计现金流情况*-6亿 3亿 开发周期长，一般项目开发周期都大于三年，相比其它生产周期短的行业，更容易受宏观经济和市场波动影响 资金投入大，在产生现金流入之前已投入大量资金，一旦项目失败损失极大
5、 市场特征三：毛利率高，顶着行业暴利的骂名，但周转慢，其实钱赚的也不多。“地主家也不好过”。8.60%黑色金属 有色金属 11.78%建筑建材 11.87%商业贸易 12.19%公用事业 16.76%交运设备 17.46%信息设备 18.56%家用电器 18.77%化工 18.94%轻工制造 19.54%电子元器件 21.61%机械设备 21.73%纺织服装 22.32%金融服务 23.61%交通运输 25.04%医药生物 29.06%信息服务 31.28%采掘 33.68%餐饮旅游 36.95%房地产 37.12%食品饮料 39.13%黑色金属 6.74%电子元器件 7.15%信息服务 8.
6、07%公用事业 8.96%轻工制造 9.05%餐饮旅游 9.29%有色金属 9.87%纺织服装 11.96%信息设备 12.29%建筑建材 13.08%商业贸易 13.27%房地产 13.79%化工 14.99%医药生物 15.25%交通运输 15.74%机械设备 15.99%采掘 16.93%交运设备 17.88%家用电器 18.02%金融服务 19.71%食品饮料 20.81%行业毛利率排名 行业ROE排名 净资产回报率=利润率X周转率X杠杆率 市场特征四：最重要的生产资料土地的成本占比高，价格波幅大、变现难，如土地购置发生重大失误，可能“辛辛苦苦三十年，一夜回到解放前”30%42%28%14%42%22%13%18%2005 2006 2007 2008 前年地价和当年售价比例 当年地价和当年售价比例 当年地价与前年地价占当年售价比例 帕尔迪04-07年净利润（亿美元）-22,5 6,9 14,4 9,9 2004 2005 2006 2007 土地成本占比高，且价格波动大，尤其是市场变化剧烈的年份，地价占售价比例急剧上升 在市场高峰期购置大量土地的帕尔迪，07年因土地和存货减值
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