1、2018,土地投资拓展设计流程指引,2018年9月16日,目 录,Contents,介绍,Introduction,01,1.什么是土地拓展2.主要配合的部门3.拿地流程,介绍,什么是土地拓展？,介绍,这是由投资拓展部主导，各部门通力合作完成的土地价值及方案可行性研究,成本部,介绍,从挂牌到拍地时间,马鞍山：和县刚性时间：20-7-10=3,镇江：句容刚性时间：25-7-10=8,南京/滁州/徐州/扬州/合肥刚性时间：30-7-10=13,20天,25天,30天,拿地流程,拿地手册,The manual,02,1.名词解释2.工作流程,拿地手册,1、货值：房地产专有名词，不同面积段、层高的房型
2、属于不同的物业类型，对应不同的市场价格，同面积段一般来说货值高低为别墅叠墅洋房小高层大高层。2、户配比：营销提供的关键输入条件，需要提供给投资部门的重要指标，指不同户型在整块地中所占的比例，与货值计算紧密相关。户配比尽量做到与输入条件相符，可在与市场部负责人协商后进行调整。3、建筑覆盖率：在一定范围内，建筑物的基底面积总和与用地面积的比值。一般方案中，建筑密度尽量做到上限，但视具体情况而定。4、容积率：项目用地范围内地上总建筑面（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。一般方案中，容积率必须按照做到规划条件的上限。5、绿地率在一定范围内，各类绿地的面积总和与项目总用地面积的比
3、值。一般方案中，绿地率做到按规划条件的下限即可,常用名词解释,前置条件开始时间：第0天,工作流程,初判结束时间：第7天,可研结束时间：第23天,拿地手册,基础资料汇总,方案定位会,可研评审会,可研方案深化,资料整理,初判方案强排,方案确认,方案确认,可研报告制作,报告确认,1,2,3,前置条件,拿地手册,前置条件,1.规划设计要点,2.营销输入条件,3.现场实际情况,规划局提供的用地各项指标，强排前需仔细阅读，划出重点（红线退距、限高、配建、计容方式、出入口设置等）是否有特殊要求。,市场反馈的最适合本地块的房型、面积段及比例，用作强排的首次尝试（如与用地指标不符合可在初判阶段协商调整）。,投资
4、拓展部提供,市场营销部提供,看地报告,G30,根据现场的实地调研，四至情况，获得场地周边信息。分析现场的优势与劣势。要注意周围住宅、高压线、道路是否已建、地铁线等,拿地手册,初 判,拿地手册,初 步 判 断,开工前必备,请仔细阅读各城市相关规范！,拿地手册,请熟悉各城市相关强排数据！,步骤分解,拿地手册,根据输入条件选定合适面积段户型，确认不同栋型退距线。根据规划要点+设计规范确定红线退让、周边建筑日照退让。分析周边利弊因素，地块内部价值，初步判断方案布局逻辑。根据输入条件利用excel表格,填写规划及输入条件后，大致推算栋数和层高（指标用足、层数搭配比选货值）。根据推算得到指标进行穷举排列组
5、合（高低搭可提高不规则地块使用率）。根据强排情况反改excel，保持指标平衡，得到一个或数个强排方案。设置小区出入口、布置社区用房、布置配电间、填充栋型颜色、标注栋型信息、核对各项指标/户配比等,1、选择户型与栋型2、地块条件分析3、初步指标填写4、进行方案强排5、动态反馈与调整6、方案与指标深化,拿地手册,户型与栋型选择,地块条件分析,初步指标填写,进行方案强排,1.华东标准单体,拿地手册,户型选择,2.华北标准单体,3.东南标准单体,根据营销条件从标准单体库中选取标准化户型。其中主要选择华东标准单体，也可选取华北与东南标准单体,营销输入条件,拿地手册,栋型的基本知识,拿地手册,户型与栋型选
6、择,地块条件分析,初步指标填写,进行方案强排,拿地手册,地块条件分析,2.利弊因素分析,根据现场的实地调研，四至情况，分析地块周边及内部地利弊因素，着重注意地块外部的河流、地铁站、道路等级等，地块内部的高压线路、地铁线等。,3.土地价值分析,地块,根据地块的利弊因素，得出土地价值的判断，并形成大致的产品布局逻辑。,1.分析规划要点,根据规划要点及相关规范，确定多层与高层建筑退让，出入口设置方向等基本信息,拿地手册,户型与栋型选择,地块条件分析,初步指标填写,进行方案强排,拿地手册,初步指标填写,具体填写步骤及方法详见初判 指标填写大法及自查大法,拿地手册,户型与栋型选择,地块条件分析,初步指标填写,进行方案强排,拿地手册,方案排布的硬性条件日照&间距,以江苏省南京市为例：,住宅建筑山墙最小间距,住宅建筑之间平行布置的最小间距,11层及以下住宅间距计算：住宅建筑的建筑间距计算公式：L=L1+L2其中L=建筑间距 L1=日照间距 L2=遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离住宅建筑的日照间距计算公式：L1=i*H其中L1=日照间距 i=日照间距系数(南京 1.33，扬州1.35，徐州1.4
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