1、第三课：基于快消高周转模式下的市场调研和项目定位第三课：基于快消高周转模式下的市场调研和项目定位一、基于高周转模式下城市全面分析一、基于高周转模式下城市全面分析二、基于快消的市场调研技巧二、基于快消的市场调研技巧目 录目 录三、多位一体综合研判，做好项目定位三、多位一体综合研判，做好项目定位竞品调研1、各线城市的市调异同点供求关系产品竞争力客户调研客户核心需求地块调研占位容量竞争成本性能价值能力认知动因城市调研整体调研体系1、各线城市的市调异同点各线城市的调研相同点本体调研市场调研体系城市调研竞品调研客户调研三四线与一二线特征对比一二线特征VS三四线特征1、经济发达，国内/全省经济发展前列；1
2、、城市一般规模不大；2、城市各项指数高，人口基数大、流动性强且以净流入为主；2、人口基数小，人口流入性一般3、城市文化习俗大融合，时代性趋势特征更明显；城3、城市文化相对单一，趋同性强；4、房地产市场容量大，表现为供需两旺，但存在板块/片区市4、房地产市场容量有限，城市房地产价格梯度不大，且差异，城市房地产价格一般有梯度且较大；有天花板；5、城市各项机制比较规范。5、存在政府诚信度、执行力弱等不确定性因素。1、大房企品牌多，房地产开发水平相对较高；2、房地产操作相对规范，土地成本占据房地产项目开发成本竞1、房地产开发水平相对有限，大品牌企业进入有限；2、建设成本刚性，控制是关键，地价亦有天花板
3、；的绝对比重；品3、硬件产品力是竞争关键，软件竞争处于提升中。3、硬件竞争是基础，软性竞争是关键（附加值服务等）。1、各线城市的市调异同点1、总量大，有保障，且具有典型的三角形比例分布特征；客1、总量有限，构成相对简单，当地中高收2、客群收入拉差大，细分层面丰富；入人群是商品房的有效置业人群；3、客群消费整体趋向理性。户2、客群置业有限理性，易跟风。1、发展规模空间大；本1、受市场容量影响，一般发展规模有限；2、城市配套资源比较多且均衡；2、城市配套资源有限，自身打造空间有限，3、地价差别大且高位。体对城市强势配套资源依赖性较大。三四线与一二线特征对比1、各线城市的市调异同点一二线特征VS三四
4、线特征小结各线城市的调研差异点一线城市人口基数大人口流入量大城市扩张需求大经济总量大二线城市资源禀赋做什么？在哪儿做产业扩张经济总量大人口流入量大人口基数大局部供需失衡三四（五）线城市容量相对小 地方差异大起步相对晚发展不均衡分化严重有没有得做？2、调研重点城市进入机会市场容量竞争水平城市调研竞品调研市场容量12、城市调研重点调研关注 点之市场容量城市人口城市面貌城市调研城市定位城市规划经济数据对市场容量、城市经济进行初步判断，分析购买力，研判城市机会。定性分析定量分析2、城市调研重点调研关注 点之市场容量主要宏观经济数据指标：近3年人均GDP及增速指标越高，城市活力越高。城镇居民人均可支配收
5、入通常可支配收入越多购房能力越高。城镇化率与人均居住面积通过城镇化率判断城市建设所处阶段，及不同阶段对应不同的取地策略。参考值：该城市房地产发展状况处于（平缓阶段70%）；人均居住面积印证城镇化率对城市的结论（快速发展30）2、城市调研重点调研关注 点之市场容量重要城市属性指标：城市汽车保有量汽车保有量越高，居民生活水平高，未来车为需求有保障。小学生数量及增长情况小学生数量大，增长高，学位需求大，学区房价值高。常住人口增长率参考值：全国常住人口增长率=0.5%指标为负值的，需重点关注。2、城市调研重点调研关注 点之市场容量其他经济数据指标：年人均销售面积反映城市房地产开发量和人口是否相匹配，健
6、康人均销售面积1。1：存在较大的增长空间；1：城市未来购房的需求被提前释放。住宅施销比反映未来城市房地产是否供应过剩，全国施销比的平均水平是5。5：风险相对可控；5：风险较高。2、城市调研重点竞争水平22、城市调研重点竞品调研积存去化数据户型面积段客户来源品质品牌总价水平竞争激烈程度研判差异化竞争机会片区之间片区之内调研关注点之竞争水平2、城市调研重点调研关注点之竞争水平 关注竞品 供应结 构2、城市调研重点有供应+畅销=有需求无供应+有需求=畅销调研关注点之竞争水平 竞品品质 水平案例：通过对标保利、万科等提升装标，寻找空白点，提升优势。2、城市调研重点空白点提升点注意竞品供应结构注意竞品品质水平小结市场容量竞争水平注意指标纵横向交叉分析注意深访验证实际购买力注意替代品分流市场容量城市的调研关注点：城市进入机会注意定量定性交叉分析一、基于高周转模式下城市全面分析一、基于高周转模式下城市全面分析二、基于快消的市场调研技巧二、基于快消的市场调研技巧目 录目 录三、多位一体综合研判，做好项目定位三、多位一体综合研判，做好项目定位市场调研的目的是为了解决投资人的两个关键问题：1、新项目能不能
安全达人 