1、 证券研究报告证券研究报告 请务必阅读正文之后第请务必阅读正文之后第 35 页起的免责条款和声明页起的免责条款和声明 存量房贷利率存量房贷利率有可能有可能下调吗？下调吗？债市启明系列2023.2.20 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 明明明明 首席经济学家 S1010517100001 章立聪章立聪 资管与利率债首席分析师 S1010514110002 余经纬余经纬 大类资产配置首席分析师 S1010517070005 新发个人房贷利率持续下行新发个人房贷利率持续下行,存量房贷利率调降的讨论存量房贷利率调降的讨论愈发热烈愈发热烈。事实上，事实上，存量存量房贷利率下调已有先例，房
2、贷利率下调已有先例，但但 2008 年下调利率的背景与现在的经济环境仍然存年下调利率的背景与现在的经济环境仍然存在三大不同。在三大不同。下调存量房贷利率虽然下调存量房贷利率虽然有助于降低居民部门负债压力有助于降低居民部门负债压力、刺激消费，、刺激消费，但客观上仍然存在银行息差压力制约和政策但客观上仍然存在银行息差压力制约和政策设计落地设计落地的挑战。我们认为，当前的挑战。我们认为，当前暂时不急于暂时不急于下调下调存量房贷利率存量房贷利率，但也不能完全排除这一政策实施的可能性。，但也不能完全排除这一政策实施的可能性。调降存量房贷利率的话题再升温调降存量房贷利率的话题再升温。近期新发个人房贷利率持
3、续下行，引起了部分存量房贷消费者的关注，存量房贷利率调降的讨论也愈发热烈。提前还贷潮是存量房贷利率调降话题的导火索，其背后反映的是居民资产端收益率下滑与负债端成本上行的矛盾。下调存量房贷利率有利于降低居民住房消费负担、缓解提前还贷等问题，但给银行带来的经营压力也不能忽视。房贷利率话题的今昔对比房贷利率话题的今昔对比：存量房贷利率下调其实已有先例，2008 年房地产市场陷入低迷，为促进市场健康发展，央行降低个人住房贷款利率的下限，各大银行为了拼抢存量房贷客户，纷纷推出 7 折优惠利率方案。然而当前背景与 2008 年存在三大不同：存量个人住房按揭贷款的体量有明显差距，同时其占各项贷款余额的比重也
4、显著上升，换言之，当前存量房贷调整对于银行的整体影响较 2008 年会更重大；严监管背景下，通过转按揭等方式“借新还旧”的可行性较弱，银行之间出现“恶性竞争”揽贷的概率较低；当前经济修复的紧迫性不及 2008 年，在各类政策合作协同的背景下，市场发展前景整体较为明朗。下调存量房贷利率面临挑战：一方面，银行息差压力会制约存量房贷利率下调存量房贷利率面临挑战：一方面，银行息差压力会制约存量房贷利率调整调整，目前银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间。经我们测算，目前存量按揭贷款利率较 LPR 加点幅度高出约 40bps。如果 25%-50%的存量按揭贷款利率下调 40
5、bps，商业银行年利息收入或将减少 388-776 亿元，对应息差下滑 1.6-3.2bps。另一方面，另一方面，方案设计复杂，落地难度大。方案设计复杂，落地难度大。基于购房时间、购房地点的不同，存量房贷利率差异较大，需要制定差异化的下调政策，但在实践中容易带来套利空间，引发新的不公。存量房贷利率会下调吗？存量房贷利率会下调吗？目前经济增长仍在有序恢复，考虑到银行息差压力等因素，暂时不急于下调存量房贷利率。但我们也不能完全排除下调存量房贷利率的可能性，如果存量房贷利率调降，预计在方案设计上会更加灵活精准，既要精准支持还贷压力较高的群体，又要避免给银行增加过大的经营压力。有可能对利率偏高的存量房
6、贷制定阶梯性方案，并且提高优惠门槛，从存量房贷数目、个人征信情况等角度确定优惠政策的受用群体。债市启明系列债市启明系列2023.2.20 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 目录目录 调降存量房贷利率的话题再升温调降存量房贷利率的话题再升温.3 房贷利率话题的今昔对比房贷利率话题的今昔对比.4 2008 年房贷利率调整始末.4 当前背景与 2008 年的三大不同.5 下调存量房贷利率面临挑战下调存量房贷利率面临挑战.6 银行息差压力会制约存量房贷利率调整.6 方案设计复杂，落地难度大.8 存量房贷利率会下调吗？存量房贷利率会下调吗？.8 市场回顾及观点市场回顾及观点.10 可转债市场回顾.10 可转债市场周观点.11 风险因素.11 股票市场股票市场.11 转债市场转债市场.12 插图目录插图目录 图 1：新发个人住房按揭贷款利率（%）.3 图 2：个人住房按揭贷款存量及占比（万亿元，%）.5 图 3：PMI.6 图 4：2023 年 1 月信贷投放情况（亿元）.6 图 5：商业银行净息差（%）.6 图 6：个人住房按揭贷款利率与贷款基准利率（%）.7 图 7：按揭贷款较基准加点幅
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