1、2019.01,苏州2018年房地产市场年报,宏观政策分析,吴江市场情况及市场趋势研判,苏州主城市场情况及市场趋势研判主城：姑苏区、园区、高新区、吴中区、相城区,太仓市场情况及市场趋势研判,昆山市场情况及市场趋势研判,张家港市场情况及市场趋势研判,1,2,3,4,5,6,常熟市场情况及市场趋势研判,7,宏观政策及市场分析,1,中央：9次涉及坚持调控目标不动摇、力度不放松等地方：67次涉及天津整治市场秩序等,中央：2次涉及稳地价、稳房价、稳预期等地方：42次涉及北京整治租赁市场乱象、四川全省收紧限贷等,中央：2次涉及严控金融风险等地方：24次涉及河北、安徽、广东等省上调房贷利率等,中央：6次涉及
2、两会房住不炒等地方：30次涉及抢人大战等,中央：8次涉及定向降准等地方：38次涉及杭州摇号售房等,中央：10次涉及定向降准、上调个税起征点等地方：48次涉及徐州等三四线限售,中央：3次涉及坚决遏制房价上涨、分类推进棚改货币化安置等地方：31次涉及“湘十一条”等,中央：5次涉及上调个税起征点等地方：29次涉及北最严公积金信贷等,中央：4次涉及免征或减征印花税等地方：17次涉及北京、深圳等下调房贷利率上浮比例等,中央：5次涉及定向降准等地方：14次涉及广州布局放松限价等,中央：1次涉及支持优质房企发债地方：10次涉及菏泽取消限售等,中央定调三阶段变化：两会重申“房住不炒”，7月底政治局会议坚决遏制
3、房价上涨，8月住建部要求把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。12月住建局会议再次重申“三稳”是第一要务。地方政策两阶段变化：1-9月坚持调控目标不动摇、力度不放松，四限、整治市场秩序、上调房贷利率等；10月至今布局放松限价，下调房贷利率上浮比例、取消限售及区域限购调整等。,PART1 中央及地方层面/稳字当先，地区存在松动迹象,发布史上最严调控：大幅收紧限购和信贷政策（且适用范围调整为吴江、昆山和太仓）,相城区推房产市场管理意见，外地户口社保缴税满一年，还需600积分,部分银行贷款利率上浮比例小幅下调（2017年以来的首次下调）,苏州被住建部确立为租购并举试点城市,张家港实行限
4、售政策，未满两年的商品住房、二手房，不能出售,常熟本地人优先购买140平米以下的住房,响应住建部号召，苏州发布治理房地产市场乱象专项行动的通知,PART1 苏州层面/维持高压态势，局部地区加码，部分政策松动,苏州城市首位度高，市区及环沪的昆、太在政策的严苛上趋同于一线城市，常熟张家港相对宽松；2018年调控政策整体稳定，维持先前高压态势，且持续局部加码，年末房贷利率有轻微下调。,注：不含经济适用房用地,2017年供应779万，成交510万，楼面价13825元/,2018年供应460万，成交511万，楼面价13519元/,PART2 苏州土地市场,2018年全年供应较去年大幅度减少，成交量基本与
5、去年持平，板块成交出现分化，部分板块出现流拍现象，但热门板块依旧火热，成交楼板价与去年同期略有降低，房企拿地回归理性。,PART2 苏州土地市场/涉宅土地成交情况,今年成交地块溢价率下调（部分受土地高起拍价影响），底价成交成常态，宅地现房率大幅下降不足三成（去年超七成），新进开发商数明显减少，房企拿地热情明显下降。,PART2 苏州土地市场/涉宅土地成交情况,PART2 苏州土地市场/涉宅土地成交情况,PART2 苏州土地市场/涉宅土地成交情况,全年共计流拍7宗8次住宅用地，归结原因主要有四点：总价较高房企资金紧张、板块市场内竞争激烈、地块需要配建其他配套增加开发成本、起拍价相对周边地块较高。
6、市场趋冷情况下，房企拿地更加理性。,（2017年月均流速43.73万方）,（2018年月均流速41.16万方）,全年均价23249元/,全年均价20952元/,PART2 苏州住宅市场/量价市场,受低价盘清仓和高价盘销售不景气的影响，市场供应量同比下降约9.93%，成交量同比下滑5.89%，由高性价比限价楼盘（2016年前拿地）主力去化，随着高价盘成交增多，成交价格结构化上涨。,市区各区域量价同比变化,PART2 苏州住宅市场/区域量价市场,除姑苏及新区成交量同比下滑外，其他区域成交均有不同程度增加，园区由于供应增量成交表现突出，新区由于浒关项目入市多且去化不力，存在供大于求态势；随着高价项目增多，各区均价都向上攀升。,16936,18060,22877,25641,25641,24441,17918,19183,25170,27038,28851,26440,套均面积,PART2 苏州住宅市场/成交结构,苏州从2015年开始进入改善时代，最近几年套均面积持续放大，2018年达到新高，中小户型成交缩量明显，并且从成交结构上看面积越大，单价越高。,苏州市区二手住房成交情况,苏州市区一手/
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