1、第一部分 关于住宅工程分户验收的几个基本问题,第一部分 分户验收的认知(一)分户验收的概念(二)为什么要进行分户验收(三)分户验收和竣工验收之间的区别(四)分户验收的条件(五)分户验收的作用(六)分户验收的现状(七)分户验收组织和各自责任(八)分户验收流程(九)对分户验收时发现问题的处理(十)单位工程竣工验收终止验收条件,目 录,第二部分 分户验收的内容、方法和要求(一)分户验收的内容(二)分户验收的依据和相关术语(三)分户验收前应做好的准备工作(四)分户验收使用的主要仪器、工具(五)验收的方法和要求(六)验收记录,第一部分 分户验收的认知,住宅工程质量分户验收 住宅工程质量分户验收（以下简称
2、分户验收）,是指建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，在住宅工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。,(一)分户验收的概念,1.住宅是一种特殊的商品，建设周期长、参建人员多、手工作业比例较大；而且使用的建筑材料品种多，不同材料的性能差异大，施工质量的一致性差。2.现行国家规范采用抽样检验的方法，抽样检验就可能存在生产方风险和使用方风险。也就是说存在合格产品被拒收或不合格产品被误收的可能性。对最终用户来说，虽然经过抽样验收合格，但碰上不合格的住宅，实际上就承担了
3、100%的风险。3.现行国家验收及设计规范对于一些质量问题无明确界定（如室内空间尺寸），对于有些质量问题无统一的检查规定（如空鼓、粉刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等）。而这些问题往往会引发住户投诉。4.商品房价格居高不下,住户对房屋质量的要求越来越高,有些住户甚至不能容忍一点点质量问题.住宅质量问题一直是引发消费者投诉的热点问题。5.一些建设、施工单位质量意识不足，对于住宅工程出现的质量问题处理不及时、不彻底甚至推委。一些关于住宅质量问题的经济赔偿往往难以到位。因此，使绝大部分质量问题在工程验收前得到处理是很有必要的。可以说，实行分户验收对于提高住宅工程质量水平，构建和谐社会很有意义。,(二)为什么
4、要进行分户验收(宏观）,1.为确保区域各项目实施成就共享计划，在缩短施工工期提前交付的前提下最大限度的保证工程质量，保障其使用功能和感观质量，即快又好的落实集团和区域年度目标。2.提高业主收房满意度。3.减少后期房屋维修量。4.为集团创优100提供评定依据。,(二)为什么要进行分户验收(现状）,（三)分户验收和竣工验收之间的区别,分户验收与竣工验收均是建立在建筑工程各分部、分项验收合格的基础上进行的。但两者有所不同。1、验收主体不同。分户验收的主体为建设、监理、施工单位和物业公司，竣工验收的主体为建设、监理、施工、设计、勘察单位等工程质量责任主体；2、验收对象不同。分户验收适用于住宅工程，而所
5、有建筑工程在交付使用前均应进行竣工验收;3、验收作用不同。分户验收合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件，竣工验收合格是工程竣工验收备案和办理产权的必备条件；4、验收内容不同。分户验收是涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收，而竣工验收是工程质量综合验收（包括实体、观感、质量控制资料等）并对分户验收进行复核；5、实体检查数量不同。分户验收逐户全数检查，竣工验收对实体工程抽样检查。,（四)分户验收的条件,(1)工程已完成设计和合同约定的工作量；(2)所含（子）分部工程的质量均验收合格；(3)工程质量控制资料完整；(4)主要功能项目的抽查结果均符合要求；(5)有关安全和功能的检测资料应完整；(6)
6、施工单位已提交给建设单位工程竣工报告。在现实中，因施工进度和交付时间问题，一般是没有时间或不可能等以上条件达成才开始分户验收的。,(五)分户验收的作用,1.质量责任更加明确，质量意识明显增强 分户验收的质量状况与验收小组人员的责任直接挂钩，由验收人员签字的分户验收记录成为追究验收过程中弄虚作假行为的有效依据。因此参与验收的建设、施工、监理、物业等人员的责任心会明显增强，会更加注重事前预控、过程控制。可以说，分户验收促使施工单位努力提高施工质量，监理单位严格进行验收，强化了源头质量的监管力度。2.质量通病有效防治，住宅质量明显提升 通过分户验收的全面推行，很多原来按比例抽查不易发现的质量问题得以充分暴露，质量通病防治效果在落实分户验收中得到了保证。从已实行分户验收的省市的经验来看，分户验收使监督验收过程中发现的需整改问题大幅下降，使得住宅工程质量问题在交付住户前降至最低。3.质量投诉明显下降，满意程度明显提高 根据已实行分户验收省市的经验，随着分户验收实施的不断深入，住宅工程质量通病得到有效遏制，涉及住宅工程观感质量和使用功能的投诉下降显著。,（六）分户验收的现状,从2005年3月1日在
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