1、房地产成本管控系列（二）房地产成本管控之事先控制房地产成本管控之事先控制目标成本目标成本 目录 content一、目标成本概念和作用二、目标成本管理内容 三、目标成本的基础工作四、目标成本形成原则五、目标成本测算要点六、目标成本的编制 目录 content七、目标成本的审批八、目标成本的责任分解九、目标成本的动态管理十、目标成本的调整十一、目标成本的考核十二、标杆房企目标成本管理案例分享目标成本概念和作用1、概念：目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定，且经过努力所要实现的成本指标。它是成本测算与目标管理方法相结合的产物，是成本执行过程中检查、预警
2、以及考核的主要依据。目标成本概念和作用2.作用：目标成本管理的作用在于心中有数,“算了再做”而不是“做了再算”为开发决策提供依据提前锁定投资合理确定销售价格加强成本的计划性预测投资效益目标成本管理内容目标的确定目标的确定与与控制控制两方面两方面编制目标成本分阶段对目标成本进行检查、修正实际成本与目标成本进行比较，对目标成本进行后评估目标成本的基础工作序号主要工作工作内容责任部门参与部门支持文件1建立标准成本核算科目结合有关规范、行业习惯和公司经验做法，形成项目开发成本标准科目表，界定清楚各科目内容，作为公司各开发项目成本控制与分析对比的基础成本部财务部及其它相关部门标准成本科目2完善各项规章制
3、度明确成本管理工作职责，保证目标责任的落实；明确影响成本的主要环节的操作流程，保证实际成本不会出现大的偏差；建立有效沟通方式，明确沟通节点与内容，保证成本信息的通畅和控制力的发挥制度编制部门/公司各类制度和流程3建立成本指标库通过充分市场调研和经验总结，整理出各类成本数据库，指导成本测算成本部设计部、项目部、工程部成本数据库4建立产品标准库通过充分市场调研和经验总结，建立产品标准库（包括主要材料设备品牌参数及主要技术经济指标）设计部工程部标准产品库5成本管理信息软件为提高工作效率，实现信息共享与知识积累，应采用专业工具软件，明确利用软件完成的基本功能与处理的信息，软件操作和使用人员的分工、培训
4、与授权成本部财务部及其他相关部门ERP系统目标成本的形成原则原则一：营销、设计、成本等多部门协同与整合原则一：营销、设计、成本等多部门协同与整合项目总经理对整个项目经营数据总体权衡营销部提供可售面积数据及相关售价测算数据设计部提供规划指标数据成本管理部测算开发成本财务管理部根据上述数据提供相关利润、收益率数据 目标成本形成目标成本形成基于收益视角实现多部门协同目标成本的形成原则原则一：营销、设计、成本等多部门协同与整合原则一：营销、设计、成本等多部门协同与整合其次营销与成本要基于客户关注价值点达成一致，识别目标客户的敏感点并按照由高到低的顺序排列，指导成本的具体投放；首先营销与设计要基于客户需
5、求在产品定位层面达成一致，明确到底需要生产什么样的产品来满足这些客户；最后设计与成本要基于客户需求及客户敏感点，在限额设计方面达成一致，将项目目标成本转换为可以在设计阶段操作的指标限额，保障成本目标可执行。房地产企业特别需要建立营销、设计、成本三大专业部门之间协同的工作机制，形成设计牵头、营销主导、成本监督的管控机制。目标成本的形成原则原则二：明确编制依据，形成成果指标，确定决策模型原则二：明确编制依据，形成成果指标，确定决策模型目标成本编制，还需要确定目标成本V1、V2、V3等版本的编制依据和标准。编制依据具体需要明确四大内容：即产品经济性内容、相关成果及成果指标、决策模式和参与部门。以“项
6、目产品组合为例“p 其成果是“最盈利的产品组合”；p 评审的成果指标是“盈利能力对比表”；p 参与部门是“设计、成本和营销”p 时间是“在概念规划初期”。目标成本测算要点1、聚焦价量原则，关注系数和综合造价1、聚焦价量原则，关注系数和综合造价成本测算是目标成本的开始，在成本测算实践中，地产企业主要采用“价量原则”（“量”即工程量），通过建筑面积乘以系数得出。比如：测算门窗工程的目标造价窗地面积比窗地面积比Ac/Ad表采光等级侧面采光顶部采光侧窗矩形天窗锯齿形窗平天窗民用建筑工业建筑民用建筑工业建筑民用建筑工业建筑民用建筑工业建筑1/2.5 1/2.51/31/31/41/41/61/61/3.51/31/41/3.51/61/51/8.51/81/51/41/61/4.51/81/71/111/101/71/61/101/81/121/101/181/131/121/101/141/111/191/151/271/23表采光等级侧面采光顶部采光侧窗矩形天窗锯齿形窗平天窗民用建筑工业建筑民用建筑工业建筑民用建筑工业建筑民用建筑工业建筑1/2.5 1/2.51/31/31/41/41/61
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