1、附件附件2 2：导则n 发文目的：为进一步提升全周期竞争力，做好现有存量项目的产品力和成本力提升工作，最大化提高存量项目的综合效益，现制定现有存量项目设计分类管理办法。n 适用范围：本办法适用于集团国内房产区域由我司操盘设计的现有存量项目。项目分类按项目开发阶段分为5类项目 各区域设计条线应在落实项目全周期基础管理要求的前提下，按照现有存量项目所处阶段不同，侧重不同的工作要求。01规划调整阶段的项目02货量设计阶段的项目03销售阶段的项目04施工阶段的项目05交付阶段的项目存量货值实现增量助力经营指标达成有效控制成本保证图纸质量助力快速销售实现资产增值设计品质完美落地提升交付品质助力完美交付规
2、划调整阶段的项目01PART 一、规划调整阶段的项目 产品选择适销对路01以销定产工作要求02投资定案指标复核03有利条件二次争取04区域应重点落实以下工作要求，助力区域项目经营指标达成可售面积管控05产品选择以销定产投资定案指标有利条件争取可售面积管控一、规划调整阶段的项目1、产品选择适销对路n 配合营销做好客户研究与竞品调研，把握市场脉搏，从规划、建筑、装修、景观等方向，调研客户的生活习惯以及对未来设计趋势的方向选择；n 联动客关、物业、营销等收集产品力提升建议，分析竞品畅销产品的特点、项目目标客群诉求。客户调研 产品提升n 对标竞品，聚焦客户的敏感度点，做好规划、户型、立面、装修、景观等
3、部位的产品品质提升，重点投入，提升项目售价，实现现有资产的增值。最优方案n 结合市场需求和地块情况，优化产品组合，进行多方案比选，选取产品最优和利润最大化版方案。n 对于大宗产品，重点策划研究，增加卖点，改善去化速度。成本适配n 前置策划，针对客户的非敏感点，做好成本适配，保证项目利润。产品选择以销定产投资定案指标有利条件争取可售面积管控一、规划调整阶段的项目【产品选择案例】n公区墙面由瓷砖优化为无机墙板，优化成本15万元；n设备平台取消瓷砖铺贴，优化成本10万元；n飘窗台面由瓷砖优化为SPC石塑板，优化成本37万元。前置策划，提品质，降成本n原102三房户型不满足市场需求，替换为128四房产
4、品；n增加140四房产品，解决在售产品结构失衡问题；n增加阳台和设备平台赠送，提高得房率。产品结构失衡，研究市场，选取适销产品YD区域某调规项目，对标竞品，选取适销产品产品选择以销定产投资定案指标有利条件争取可售面积管控一、规划调整阶段的项目2、以销定产工作要求n 配合项目前置做好分证计划，合理控制开工面积，避免货量积存，预留调规空间。合理分期分证 落实规划三线n 获得集团签批的规划方案图中需落实展示区范围线、首批次施工范围线、首开区范围线三线要求。计划分批下达n 如项目调规涉及再次报审集团、报建及出图等设计任务，需在调规规划方案获得集团签批前完成调规计划上线n 在规划方案报审前完成当地竣备条
5、件摸排，在提资A阶段完成分批竣备设计条件提资。摸排分批竣备条件 落实分期配套n 根据前置摸排的竣备条件，在规划方案中落实消防、人防及社区配套要求。设计合理分缝n 当分期线跨越地上楼栋时，需设置地上变形缝；地下沉降缝设置时保证与分期线基本保持一致，满足项目分期要求。一、规划调整阶段的项目2.1 合理分期分证n 摸排当地分证要求，合理制定分证计划；了解当地工规证、施工证与竣备验收的范围关系；n 关注分证范围与政府报建与政府公示的范围；n 关注整体调规的限制条件。按地块限制分证数量（如济南市要求每个地块不超过3个证）按一定建筑面积限制分证（如嘉兴市要求不小于3万平，丽水市不小于5万平）按一定用地面积
6、限制分证（如宿迁市要求150亩内2个证，150亩以上3个证）可按楼栋分证（如阳江市，但首期竣备保证独立交付的配套设施）不可分证（如包头市、赤峰市、三亚、洛阳、秦皇岛等）可分证（大部分的城市）分证情况摸排首开区首开区二批次二批次三批次三批次五批次五批次四批次四批次案例：GX区域某项目合理控制开发节奏，精准供货不积存合理分证，独立竣备：共分5个证，每证的货量在3-4万方，满足每期业主的基本使用，如物业、消控室等可独立竣备。（争取按施工证竣备）2-3栋楼一张证分证计划合理小步快跑供货节奏合理2栋楼为一批次进行推售，实现精准供货，新货不积存。产品选择以销定产投资定案指标有利条件争取可售面积管控一、规划调整阶段的项目2.2 落实规划三线n展示区范围线：必须包括销售中心、体验空间及前后场景观，亦可选择将部分沿街商业配套及门楼纳入，提升展示效果。n首批次施工范围线：包含展示区和首批次货量，首批次货量须按照包含所有户型且楼栋数最少的原则确定，结合科学定位确定首开楼栋货量。n首期施工范围线：项目根据占用自有资金情况、政府相关政策及其他特殊因素等划定。须注意：1、后批次楼栋应视首批次市场验证情况决定是否需
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