1、房地产开发与经营,第一章 绪论,学习目标,熟悉房地产开发与经营的特点熟悉房地产开发与经营的形式和内容掌握房地产开发与经营的程序,1.1 房地产开发与经营及其特点,广义：国土开发、区域开发、城市开发等狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。,房地产开发的概念,房地产开发具有与其他项目不同的特殊性,1.1.1 房地产开发与经营基本含义,房地产经营：是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。,房地产经营,广义：不仅包括房地产生
2、产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动；狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。,1.1 房地产开发与经营及其特点,1.1.1 房地产开发与经营基本含义,房地产开发与房地产开发经营,房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院城市房地产开发经营管理条例第二条明确定义的。,1.1.2 房地产开发与经营的特点,房地产开发与经营难度较大,房地产开发与经营风险较大,房地产开发与经营政策性强,1.1 房地产开发与经营及其特点,1.2 房地产开发与经营
3、形式和内容,1.2.1 按开发范畴分类,按开发的时间不同，可以分为初次开发和再次开发；按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发；按开发的规模不同，可以分为单项开发、综合开发等。,1.2.2 按经营范畴分类,按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。,1.2 房地产开发与经营形式和内容,（一）投资决策分析阶段 投资决策分析阶段是整个房地产开发经营过程中最为基本、最为关键的一项工作，即通过一系列的调查研究和分析，为开
4、发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据。1.投资机会选择：(1)投资机会寻找(2)投资机会筛选,1.2.3 房地产开发与经营的程序与内容,1.2 房地产开发与经营形式和内容,（二）项目定位 房地产项目定位是为寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，并使项目具有独特的市场定位，以做出科学决策的过程。主要工作是：进行宏观和微观的市场调研，消费者分析、商圈分析、竞争对手分析、产品分析等。,1.2.3 房地产开发与经营的程序与内容,1.2 房地产开发与经营形式和内容,（三）前期工作阶段 前期工作阶段是指在项目投资决策后到项目开始施工之前的一段时间。主要工作是：获取土地使用权、征地与
5、拆迁、工程勘察与设计、完成各种报批手续、获取有关证书、基础设施和市政设施的谈判与协调、资金筹措、施工现场的三通一平、工程项目的招投标等等。,1.2.3 房地产开发与经营的程序与内容,1.2 房地产开发与经营形式和内容,（三）开发项目的建设实施阶段 项目的建设实施阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，进行建设施工的过程。主要工作是：1.选择施工企业 2.组织施工 3.工程监理 4.项目的竣工验收,1.2.3 房地产开发与经营的程序与内容,1.2 房地产开发与经营形式和内容,（四）房屋租售阶段 实际上房屋的租售工作并非在房屋竣工后进行，当房屋施工达
6、到一定程度时，应及时进行房屋的预租售工作，竣工验收后申请办理房地产产权登记。（五）物业管理 物业管理是利用现代管理和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和非业主使用人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。,1.2.3 房地产开发与经营的程序与内容,1.2 房地产开发与经营形式和内容,第三章 房地产企业,学习目标,熟悉房地产企业的概念与特征熟悉房地产企业的类型掌握房地产企业的设立与资质等级管理了解房地产企业的行业管理了解房地产企业战略和组织模式,3.1 房地产企业概述,3.1.1 房地产企业的概念与特征,房地产企业的地域属性,房地产企业的不完全竞争性,房地产企业存在专业化和综合化发展趋势,房地产企业：房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。,特征：,3.1.2 房地产企业的类型,按照企业功能分类：,3.1 房地产企业概述,专门从事土地和城市基础设施开发的企业,专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业,房地产综合开发经营企业,房地产开发企业,按
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