1、商业地产基础,报告提纲,何为商业地产？,商圈与社区商业,商业建筑空间设计,PART 1,PART 2,PART 3,开始之前，我们先看几组商业照片,大型社区商业中心,大型购物中心,特色休闲街,分组讨论结合上面几组图片，回忆一下在自己的日常生活中，平时会在什么地方消费，周末会在什么地方消费？消费的金额和内容有什么不同？,注：约10-12个人为一小组进行讨论，讨论时间为10分钟左右讨论后每组一个代表回答以上问题,商业地产的分类不是一成不变的，而是根据城市、商业的发展和地区属性的不同而变化的,商业地产的发展与居民消费结构和消费水平发展阶段密切相关，经历“必需起步发展享受”四个过程,阶段,阶段描述,基
2、本特征,300US$,1000US$,3000US$,5000-US$,国内,中等规模以上城市,长三角珠三角,深圳上海北京,GDP,百货大楼,大型超市,供销社,城市生活休闲中心,商业模式,国外模式,发展特征国内模式发展特征,第一代商业,第三代商业,第二代商业,街区商铺,百货商场,摩尔,风光数十年后在20世纪前期遭遇挑战，传统商业的赢利率无法支撑起再扩张、发展的负担,超市兴起，倡导自由选购的理念。最大贡献是给零售业业态注入工业制造业的文化要素。,以Shopping Mall为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。,城市中心区域,社区中
3、心/临近市区,城市中心/副中心/交通枢纽,第四代商业,以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为主旨,城市生活休闲中心,随着新世纪的到来，超市迅速在中国成为新的时髦，这和后期所谓的mall实际上是一致的，国内汽车保有量低难以支撑真正意义的郊区mall,我们国家最早的商业模式，供销社的选址往往都是城市中最好的位置,如北京王府井的百货大楼，这一代发展了很长时间，它是在供销社的基础上扩大的，在经营模式上也发生了很大的变化,着眼于满足大众日益增加的精神和文化需求，国内目前出现的越来越多购物中心,城市核心,商业地产的基本概念商业地产的分类,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念,商业地产
4、用于经营用途的房地产形式,商业地产的形式多种多样，最常见的如mall、大型批发市场、商业街、商场、社区商业等（开放、封闭）大型商业地产项目的开发是一项复合工程，需要对商业、地产、金融等各方面具有专业操作能力,泛商业地产：除住宅以外的房地产形式，主体特征以租赁回报为目的，包括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等狭义商业地产：就是指用于商业经营的地产开发项目,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念,商业地产与住宅房地产的区别,住宅房地产,商业地产,发展商大多数采取开发销售的模式，其资金回收模式相对简单,商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，大部分靠企业长期持有,大多数的住宅类产品
5、的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住或投资,大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的,发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成,发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念,商业地产在开发和运营中涉及到三个层面,资本运营,商业地产,市场开发,运营管理,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念,商圈吸引顾客的辐射范围,商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围,商圈是以设定的商业建筑为
6、圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。进行商圈分析的目的有三：一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测。,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念,业态面向某类目标顾客的商店营业形态,特征：“怎么卖”对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态 目前中国有9种零售业态，日本20多种，美国40多种 包括百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店、折扣店、自动售货机、邮购店、无店铺销售形式（电子购物B2C，C2C）等,业态：“店“商家或经营者向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念,业种面向顾客某类用途的商店营业种类,特征：“卖什么”目前国内零售消费市场可细分上百个业种，商品的种类达到数万（11万）种，国外发达国家的业
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