1、银泰城商业街招商运营及物业管理方案,目录 Contents,商业总体运作思路商业街招商执行策略物业服务合作计划全程商管服务总结合作报价,12345,商业总体运作思路,操盘思路操盘流程,全程策划服务,操盘思路,市场调研消费调查商户调查业态调查竞争调查投资调查价格调查,招商销售招商定位招商策略招商计划招商推广价格设计销售策略营销控制营销管理,商业管理物业管理商业管理客户管理开业策划,商业规划建筑形态交通动线商业布局铺位分割品牌组合附属设施,市场定位主题定位功能定位规模定位业态定位文化定位客层定位竞争定位,筹建前期开发设计,设计、施工前期,经营期,市场调查市场定位,商品结构经营试算主力店洽谈,商品结
2、构经营试算主力店意向,招商经营试算主力店签约,零售专业店签约开业筹备物业管理,商业功能规划,租售策略设计,商业管理策划,租售执行顾问,投资策略风险评估,成本概算,投资计划融资计划成本预算,募集融资,成本监控,竣,工,验,收,营,业,准,备,市,场,推,广,培,训,开,幕,营,业,市,场,推,广,商,业,管,理,方案设计论证,招商销售顾问,操盘流程,前期策划顾问服务1、市场研究报告2、项目定位报告招商实施服务根据市调和定位两个方案着手设计（商业规划方案、招商策划方案）/着手市场定位方案和招商策划方案的落地/策划本项目在商界的推广传播/策划本项目促进销售商业管理服务通过指导、自组或合组商业管理团队
3、对本项目的进行商业运营管理。商业管理服务前期成果是商业项目商业管理方案，中期核心成果是商业项目商业管理制度与管理流程和商业经营绩效，后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。,123,全程策划服务针对哈尔滨银泰城商业街项目，港联将提供“全程策划服务”,商业街招商执行方案,哈尔滨商业市场调研价格策略,商业街主题定位建议商业街业态规划建议战略资源整合,招商阶段性工作内容招商工作节奏控制,把握市场商业趋势、了解商业现状与规划 挖掘市场空白及项目发展定位之依据,哈尔滨商业市场调研,中央大街统商商圈,商圈,会展商圈,爱建商圈,未来群力商圈本案,靖宇秋林商圈,松北商圈顾乡商圈,统商圈仍是现阶段是市民消费的核心商
4、圈，但传统商圈商业格局大致分定，利润空间已经饱和。新兴商圈近几年发展迅速，营销模式单一、重复，相互之间跟进、模仿的痕迹十分明显。伴随目前城市版图的扩张，明显缺乏均衡性，与城市发展趋势不协调。,哈尔滨现有商业格局哈尔滨市现有商业格局：目前哈尔滨的商圈分布过度集中在松花江以南区域，传,传统商圈中央大街商圈秋林商圈,新兴商圈爱建商圈顾乡商圈,靖宇商圈目前传统商圈可分为三大商圈，商业氛围浓厚。其中，中央大街商圈和秋林商圈属于跨区域性核心商圈，覆盖范围广。新兴商圈则以会展商圈、哈西商圈为新兴商业区的代表。,安埠商圈,会展商圈松北商圈安埠商圈未来群力商圈,新兴商圈哈西商圈,传统商圈,靖宇商圈中央大街商圈秋
5、林商圈,中央大街商圈：旅游休闲型主题商业中心秋林商圈：品牌消费型主题商业中心靖宇商圈：传统服务型主题商业中心,传统商圈内商业设施将根据市场变化调整，整体档次、所面向客群的差异将更加明显；随着城市的不断发展，城市扩张加剧，传统的商业中心已经不能够满足目前消费者的购物需求；随着城市各区域功能布局的逐步确定，商业发展已经逐步形成区域化的格局，商业的衍生也随着区域的消费特征的差异化而有不同的特色；,未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引不同层次与档次的消费者。这表示未来的商业设施所规划的商业范围或商圈将受到区域本身特色的局限。,未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居住区扩散的趋势，本项目处于群力新区，在
6、城市“西扩”发展方向之上，应当合理规划布局，因势利导。,新兴商圈,哈尔滨商业发展预判哈尔滨市商业发展预判：,爱建商圈,未来群力本案 商圈,松北商圈,顾乡商圈,会展商圈,安埠商圈,哈西商圈,以,询问法：走访项目现场和销售中心，通过各种方式向商管公司、物业人员及销售人员提出问题，收集市场信息；观察法：在中介门店通过记录获取市场信息；网络资料收集：利用网络收集市场数据。,市场调查说明市场调查样本采集原则调查对象：调查小组成员拟定好调查提纲对哈尔滨市商业项目分传统商圈和新兴商圈进行调研分析。调查方式,名称概述位置商业类型典型商业消费群体,中央大街商圈哈尔滨市历史最久、保护建筑最多的繁华商圈，档次从中档到高档，涵盖休闲、娱乐、游览、购物的欧陆风情综合性商圈中央大街北起松花江防洪纪念塔，南至经纬街，全长1450米，宽21.34米，其中车行方石路10.8米宽。百货商场、购物中心、专业商场、沿街商铺百货类：中央商城、百盛购物广场、红博中央购物广场、松雷商厦、新一百购物广场购物中心：金安国际广场、万达广场、金太阳索菲亚购物广场专业商场：苏宁电器沿街商铺：以俄罗斯旅游商品店及品牌专卖店为主主要消费群体为收
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