1、1目录第一章 整体管理方案策划.6一、项目调研.6二、管理目标构建“文化社区”.6（一）倡导“全员参与”的管理文化.7（二）推广“平等互动”的服务文化.2（三）营建“和睦亲善”的社区文化.7（四）塑造“亲和人文”的环境文化.3三、*小区管理模式.3四、拟采取的管理服务措施.4（）实施“质量、成本双否决”运作机制.4（二）建立“加油站式”的员工培训机制.4（三）实现与城市商业住宅区的资源共享.5（四）建立“物业管理信息岛”.5（五）倡导开放式的管理服务.5（六）提供个性化的装修套餐服务.6（七）构建服务平台客户服务中心.7（八）构建网络化的物流链虚拟仓库.7（九）管理体系的全面整合和提升.7（十
2、）致力于共用设施、设备的循环改进.7（十一）引入直饮水系统（远期目标）.7第二章 管理机构设置和规章制度.8一、机构设置、部门职责等.8（一）机构设置.92（二）管理框架的组织框图.10二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标.13(一)管理规章制度.13(二)岗位工作标准.17(三)考核办法及落实措施.13(四)近期目标和远期规划.14三、物业用房经营及折旧方案.错误！未定义书签。错误！未定义书签。（一）物业用房的配备和利用.15（二）办公设备配备.16（三）办公设备、设施折旧安排.17第三章管理人员的配备和管理.18一、人员配备及培训计划和内容.18（一）“*小区”人员配置表.18（二）员
3、工基本培训方案.19二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制.20（一）录用.20(二)考核.20(三)员工奖惩.21三、人员上岗仪表、行为、态度标准.21(一)仪表.21(二)行为.21（三）态度.22第四章 企业创优规划和具体实施方案.23一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案.233二、房屋设施、设备管理，维修管理方案.24三、市政等公共设施管理具体实施方案.27四、环境卫生的具体实施方案.28五、绿化养护管理的具体实施方案.29六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案.30七、各类管理档案的建立与管理.32第五章 社区建设.32一、文明社区创建工作、配合社区活动安排.32(一)文明
4、社区创建工作.32（二）社区活动的设想及活动计划.33（三）社区活动的制度.33（四）场地安排.33二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作.33第六章 初期管理措施.34一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案.34(一)房屋前期物业管理工作.34(二)竣工验收配合及建认方案.34二、无偿便民服务措施，有偿服务项目及收费标准.37（一）常规性、委托性、特约性服务内容.37（二）无偿服务、有偿服务项目及收费标准.38三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度.43（一）入住公约（按建设部样本）.43（二）入住管理方案.43四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作.454五、依法管理装修、
5、违章搭建和房屋外观管理措施.45（一）依法管理装修和违章搭建措施.45（二）外观管理措施.47（三）装修高峰期间管理.47六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施.48第七章 物业维修养护计划和措施.49一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施.50（一）共用部位、共用设施的维修养护计划.50(二)相关措施.50二、住户报修、维修回访制度。.50第八章 创新措施.51一、监控系统安装管理、维护.51二、高科技在物业管理中的应用设想.51三、办公、财务、档案资料等计算机应用。.51第九章 企业经济效益.51一、收入、支出项目预算书.52（一）收入测算表（见附表 2）.52（二）支出测算表（见
6、附表 3）.52(三)收支预算汇总表.53二、年度盈亏持平及增收节支计划.53(一)分析盈亏情况.53(二)收费上的欠费和拒交对策.53（三)分列年度持平计划(见附表 5).错误！未定义书签。错误！未定义书签。三、建立收支公开、监督制度.545四、以业养业发展计划.55附表 1 规章制度、岗位工作标准、考核办法.55附表 2 年收入测算表.57附表 3 人工费用测算表.58附表 4 环境卫生、公共能耗等管理费测算表.58附表 5 2007-2009 年度*小区收支测算汇总表.606第一章第一章 管理服务的整体设想与策划管理服务的整体设想与策划一、项目调研【建设中的金色湖畔小区由合肥凯泰置业有限公司开发建设，项目位于合肥市蜀山区，西临科学院路，北临樊洼路，东南邻居住用地。项目总建筑面积 54737平方米，建设用地面积 13236 平方米，其中住宅建筑面积 33680 平方米，商业建筑面积 3424 平方米，配套用房 2604 平方米，地下车库面积 14341 平方米，设地上机动车停车位 20 个，地下机动车停车位 318 个，非机动车位 540 个。】为使日后的管理服务工作更加贴近金色湖
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