1、三、市场分析,宏观市场,看高端别墅的KPI,天津别墅市场根据各个区域的区位和资源条件，围绕独特资源和便捷交通分布,4,1,2,3,5,宏观市场,城市高端,资源价值,景观资源,人文资源,区位价值,地段级别,交通条件,配套条件,高端别墅项目价值核心要素,核心地段、中心地段、新趋势区域,城市主干道、地铁、高铁,丰富完备度、配套级别,水资源、湿地资源,历史资源、文化资源,项目不具备成为城市高端别墅项目的本体条件！,三、市场分析,宏观市场 中观市场,看天津别墅市场格局,顶级别墅,西康路36号,五大道,水上奥体板块,霞光道5号,项目分别占据天津市核心板块的核心地段：西康路36号五大道板块客户特征：喜欢五大
2、道地段和纯独栋产品，对于交通尺度要求较高，用于个人居住和商务办公；霞光道5号水上奥体板块客户特征：成功人士，具备国际视野，关注产品细节，追求纯粹的别墅生活，喜欢水上片区的自然环境，购买原因：身份匹配，作为藏品予以传世。,城市顶级别墅均占据稀缺核心地段；城市顶级别墅均能够拥有较高单价；城市顶级别墅（尤其top系列）拥有较高的产品品质。,售罄,剩余不足10套,城市顶级别墅对于地段、景观、品质的要求较高，未来也不会大规模出现。,大梅江,水上奥体板块,香港建设地块,檀府,老城厢,位于城市中或城市边缘；项目品质较好；道路可通达性好，配套齐全；作为第一居所；,老河西,博轩园,钻石山,在售产品多存在100平
3、米左右的地下室；庭院面积：核心区域的项目拥有20-40平米庭院；其主力联排产品的总价均在500万元以上。,数据更新日期：2009.11.12,玛歌庄园,城市主流居住型别墅集中于市区南部梅江南传统富人区,位于城市边缘；道路可通达性好；性价比相对较高；不具备强势的自然景观资源,江胜天鹅湖,红磡领世郡,新悦庭,荷兰墅,朗润园,城市中端别墅多不占据核心地段；拥有较高的附加值（庭院、地下室）；联排产品总价主要围绕在400万左右。,数据更新日期：2009.11.12,项目通达性较好；均在城市外围；无强势资源支撑。,在售项目,首创溪堤郡,博文苑,博雅苑,星耀五洲,外环线,京津塘高速,津港公路,社会山,西青道
4、,天嘉湖,檀香海,矽谷港湾,郊区经济型别墅以高性价比吸引客户；产品以联排为主；自身产品力有限。,资源和丰富的度假因素成为远郊度假别墅的第一要素；交通便捷；产品形式丰富多样；超值总价吸引客户；,紧邻津京高速,紧邻蓟平高速旁，盘山风景区,京平高速或津蓟高速，五盆沟景区,京津新城,恒大金碧天下,磐龙谷,团泊湖庭院,中心城区,3km,8km,12km,23km,百都项目,中信珺台,霞飞路63号里弄、朗润园,中信天嘉湖,400多万,30多万,TOP系列核心地段、交通便捷、成熟配套、人文资源,城市别墅重要地段、交通便捷、配套齐全、景观人文资源,近郊优质别墅交通便捷、配套尚可,近郊经济别墅交通便捷,远郊资源
5、别墅景观资源,现有市场小结,基于项目本体和现有有市场状况当前市场占位“近郊别墅”,三、市场分析,宏观市场 中观市场 微观市场,看宏观项目不具备成为高端别墅项目的质素看中观基于现状：市场占位为“城市近郊别墅”基于未来：未来竞争激烈，项目与城市距离较近，未来市场占位可考虑为“城市别墅”看微观周边产品形式低端，多为小产权房，无品质感；,市场小结,外部市场无依托资源,项目需要挖掘自身价值，依托产品力来争夺客户，突出重围,三、市场分析,宏观市场 中观市场 微观市场 案例研究,朗润园基本信息,朗润园产品及客户状况,2009年9月19日一期开盘80套联排当天净销！,财富积累期的“别墅首置客户”,朗润园产品面
6、积赠送,户型方正紧凑，合理利用空间；边户附赠L型侧院，增减生活情趣；第四层整层面积赠送；部分楼层采光较弱；无地下车库，停车需占用庭院空间；,户型空间紧凑，客厅挑空，做足别墅符号；四层整层赠送，提高性价比；三层主卧套卫生间、套书房，增加尊贵感；中户庭院较少，停车后较为局促；,大量的面积赠送大大地提高了产品的性价比,社会山基本信息,产品结构完整、产品线较为丰富，双拼、院墅、联排、宽house，能够满足别墅的多种需求；以180平米左右联排产品为主，符合项目和所在区域的定位；院墅、宽house等产品非常具有创新特点，价格较高，但是所占数量少，没有项目操作压力，但是联排别墅缺乏特点，仅依靠160-180万低总价为主要卖点；,社会山产品信息,院墅,社会山亮点户型,面积：205.3 花园面积：62.32造型规整空间通透矩形结构的平面，整体采光性和通透性好，易于观景。起居室与花园相连，增加了居住环境的园林气息。实木地板材料的走廊作为室内外的连接体，尊贵大方。房间采用全阳面布置，采光好，实用性高。花园面积较大，可以净化室内空气，营造一个绿色家园。房间进深小，通透性好，利于房间内通风。一层全厅式处理，豪华
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